Skip to content

Ruotsi, deflaatio ja asuntokupla – väärä toimija ja väärä väline

huhtikuu 26, 2014

Ruotsi on ajautunut deflaatioon ja Ingves puolustelee huonoja päätöksiä asuntokuplalla. Lars E. O. Svenssonin lähdön jälkeen Riksbank on ollut yllättävän heikko päätöksentekijä ja lisäksi pankin kyky arvioida talouden kehitystä on osoittautunut hämmästyttävän heikoksi, kuten Bloombergin jutusta voi lukea (juttu täällä). Mutta enemmän kulmien kohottelua aiheuttava ilmiö on se, että Riksbank taistelee asuntokuplaa vastaan. Koko ajatus on täysin älytön.

Asuntokupla kuten muutkin vastaavat suhteelliset hinnannousut ovat seurausta kysynnän ja tarjonnan suhteesta. Sen vuoksi kannattaakin katsoa ihan perinteistä AD-AS –mallia asuntojen hinnan ja rahapolitiikan yhteydestä. Tuon lisäksi asunnot ovat hyödyke, jonka käyttö ei lakkaa kovinkaan helposti Ruotsin leveysasteilla.

Ajatelleen, että asuntojen hinnat ovat nousseet seuraavassa kuvassa tasolle P2. Tätä nyt sitten syystä tai toisesta pidetään liian korkeana ja hinnat haluttaisiin saada takaisin tavoitehintatasolle. Asiat on esitetty oheisessa yksinkertaisessa kuvassa.

Ruotsi_Asuntokupla

Nyt jos hintataso halutaan pudottaa tavoitetasolle, niin keinoja on periaatteessa kaksi. Ensimmäinen on kysynnän supistaminen ja toinen on tarjonnan kasvattaminen.
Kysynnän supistaminen voidaan tehdä kahdella tavalla, sopivalla lainsäädännöllä (ennakkosäästämisvaade tms) tai rahapolitiikalla. Ruotsin oikeistohallitus ei ilmeisesti halua hillitä kehitystä kiristämällä jotain sopivaa lakia, minkä vuoksi Ruotsissa on valittu rahapolitiikka keinoksi. Valitettavasti rahapolitiikka vastaa tällaisessa tilanteessa mattopommitusta ydinaseilla kun taas lainsäädännöllä voi tehdä lennokkityyppisen täsmäiskun haluttuun kohteeseen (suonetta anteeksi Ukrainen innoittaman vertauskuvan).

Rahapolitiikan avulla tapahtuva asuntokuplan hillintä kyllä hillitsee myös asuntokuplan syntymistä. Mutta ongelmana on se, että rahapolitiikka vaikuttaa kokonaiskysyntään eikä täsmäiskunomaisesti johonkin tiettyyn talouden osa-alueeseen kuten asuntomarkkinoihin. Toisin sanoen rahapolitiikan kiristäminen siirtää kokonaiskysyntäkäyrän AD1 käyräksi AD2 ja tasapainopisteeksi tulee P3. Asuntokuplan hillinnän sijaan tulee hillittyä kokonaiskysyntää, mikä ei ole ollenkaan kivaa.

Mikäli halutaan vaikuttaa kysyntää hillitsevästi jollain tietyllä talouden osa-alueella pitää hillintä tehdä sopivia lakeja säätämällä. Esimerkiksi säätämällä, että pankit eivät saa antaa kuin 70% asunnon hinnasta lainaa. Tai jotain muuta vastaavaa.

Rahapolitiikan käyttö yhden talouden osa-alueen hillintään on toisin sanoen yksinkertaisesti hölmöä.

Kaikkein tehokkain keino kuplan syntymisen estämiseen on kuitenkin tarjonnan lisääminen. En tunne Ruotsin asuntomarkkinoita tarpeeksi hyvin, mutta veikkaisin Ruotsissa olevan samoja keinotekoisia tarjontaa rajoittavia tekijöitä kuin meillä Suomessakin. Mikäli Ruotsin julkinen valta on oikeasti huolissaan asuntokuplasta, niin kipin kapin lisäämään tarjontaa, jolloin käyrä AS1 muuttuu käyräksi AS2 ja hintataso laskee tarjonnan lisääntymisen vuoksi.

Käytännössä rahapolitiikan käyttäminen asuntokuplan hillintään tekee ruotsalaisista köyhempiä. Mikäli ruotsalaisista haluttaisiin tehdä rikkaampia, niin kuplaantuminen voitaisiin estää tuntuvalla tarjonnan lisäyksellä. Tarjonnan lisääntymisen vuoksi asuntokuplaa ei syntyisi vaan ruotsalaisten reaalinen elintaso kasvaisi.

Asuntorahoituksen ehtojen kiristäminen lainsäädäntöteitse ei ole yhtä hyvä vaihtoehto kuin tarjonnan lisääminen. Mutta sillä olisi merkittävästi vähäisempiä koko taloutta vahingoittavia vaikutuksia kuin rahapolitiikan käytöllä yhden talouden osa-alueen hillintään.

Ilmeisesti Ruotsin hallitus ei poliittisista syistä ole halukas sen enempää lisäämään tarjontaa kuin kiristämään asuntorahoituksen ehtoja. Mieluummin vahingoitetaan koko Ruotsin taloutta. Tyhmää.

Sama tarjonnan lisääminen ehkäisisi muuten myös Suomen alueellista asuntokuplaa paremmin kuin mitkään muut temput.

Mainokset

From → Uncategorized

11 kommenttia
  1. Ihan kuin meikäläisen suusta. Oma teoria on, että Ruotsissa vallitseva liberalistinen talouspolitiikka ei halua tehdä mitään, koska ”markkinat oikeassa”, ja toki asuntokuplimisesta hyötyviäkin tahoja löytyy reippaasti. Toisaalta, USA:n asuntokuplan jäljiltä on melko ymmärrettävää, että keskuspankki on ollut kakka housussa ja yrittänyt välttää toistamasta Fedin virheitä – tai sellaiseksi koettuja asioita. Mielestäni Fed ei tehnyt löysällä rahapolitiikallaan ennen kriisiä merkittäviä virheitä. Jos virheitä tapahtui, se oli pankkivalvonnan ja sääntelyn puolella. Kun nauloja vasaroidaan ruuvimeisselillä, samanaikaisesti kieltäytyen ruuvien kiinnittämisestä, eivät kiinnityksetä pidä ja tulee peukalo pian kipeäksi.

    Vaikka Ruotsi ja sen rahapolittinen valinta (kruunu) on hyvä esimerkki Suomelle siitä, että ilman eurohelvettiäkin olisi toimeen tultu, se on samalla muistutus siitä, että rahapolitiikka on mahdollista mokata myös ihan itse.

  2. Erkki permalink

    Tästä ulostulosta ei mielestäni voi päätellä oikein mitään. Riksbankenin edustajanhan on pakko leikkiä tässä asiassa tyhmää, koska asiaan liittyy poliittisesti epäkorrekti piirre, jota ei Ruotsissa saa sanoa ääneen leimautumatta ruotsidemokraatiksi. Esimerkiksi Sveitsissä kissa nostettiin pöydälle ja taannoisessa kansanäänestyksessä asuntopula/hinnat mainittiin aika korkealla silloisen erään ”täsmätoimen” perusteluissa.

    • Tarjonnan lisääminen, jolla tuo potentiaalinen asuntokupla parhaiten ratkeaisi, ei ole riippuvainen maahanmuuton määrästä tai sen luonteesta. Mekanismi on täysin sama joka tapauksessa.

      • Kari permalink

        Eikös kupla puhkea myös kunnon lamalla, kuten Suomessa 1989-94? Jospa Ruotsissa on päätetty ottaa entisestä alusmaista oppia.

  3. Elsa permalink

    Eikös Ruotsissa hiljattain säädetty laki, että pankit saavat lainoittaa vain 85% asunnon ostohinnasta? Tosin sääntelyä on kierretty niin, että kuluttajat ottavat loppuosan kalliimpia kulutusluottoja. Toisin sanoen laki ei ole tehonnut kovin hyvin.

    • Tuo laki onkin mennyt minulta ohitse. Toisaalta tuo tapa kiertää säädöstä on aivan odotettu.

      Potentiaalisia lakejahan on monia. Myyntivoiton tuntuva verotus, sikakallis kaupan virallistaminen ja monia muita.

      Kyse onkin enemmän siitä, että löytyykö sitä halua vai ei.

      Meillä Suomessahan pääkaupunkiseudun hintataso on suoraa seurausta tarjonnan niukkuudesta. Jos 30min matkan (julkisilla) päähän Helsingin keskustasta rakennettaisiin Hong Kong -tyyliin 100-kerroksisia kerrostaloja parkkitaloineen, niin Helsingissä olisi varaa asua jokaisella, joka sieltä työtä saa.

      • Mielestäni on kamalaa, että perustarve, eli asuminen, on kaavoittamalla ja muilla menetelmillä tehty tahallaan kalliiksi.

      • Kyllä ainakin meillä Suomessa, erityisesti pääkaupunkiseudulla, kyse on tosiaan siitä että asuminen on tahallaan tehty kalliiksi. Suuri osa on kaavoitus ja myös erilaiset säädökset.

        Asian on ollut tiedossa jo vuosikymmeniä, mutta mitään ei olla tehty enkä usko, että tullaankaan tekemään.

        Asuntomarkkinoiden tahallinen niukkuus hyödyttää liian monia tahoja. Siksi sitä ei voi muuttaa.

  4. Fillarnisti permalink

    Olisiko nyt kuitenkin niin, että kysynnän kasvaminen on seurausta siitä, että markkinoille on tullut runsaasti asunnon tarvitsijoita? Ruotsissa, kuten Suomessakin on olemassa kahdet asuntomarkkinat. Suuret kaupunkialueet ja muut. Jostain syystä maassamuutto ei hirvittävästi ole lisääntynyt muuta kuin maahanmuuttajien kohdalla ja kohteena ovat suurten kaupunkien asunnot. Kysyntä kasvaa.

  5. Heimo Honka permalink

    Itse pohdin mitä tapahtuu seuraavaksi 2 – 4 vuoden aikajaksolla. Luulisin, ettei Ruotsissa suurissa kaupungeissa, kuten täällä Suomessakaan ainakaan Helsingissä asuntojen tarjontaa saada merkittävästi lisättyä. Huomioiden se että hinnat ovat nyt historiallisen korkealla, niin voiko oikeastaan puhua kuplasta (= ei ne hinnat ehkä kuitenkaan laske), kun tarjontaa ei merkittävästi saada lisättyä.

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: