Skip to content

Milloin asuntomarkkinoilla alkaa tapahtua?

tammikuu 28, 2014

Suomen asuntomarkkinat ovat mielenkiintoisessa tilanteessa. Mikäli taloustilanne ei koe ihmeparantumista suhteellisen pikaisella aikataululla on meillä syytä odottaa melkoisia liikkeitä asuntomarkkinoilla. Tällä hetkellä on jo nähtävissä merkkejä sekä tarjonnan lisääntymisestä että hintojen laskusta erityisesti omakotitalojen osalta. Omakotitalojen kauppa on yleensä ollut varsin luotettava mittari markkinoiden tilanteesta. Tällä hetkellä aikaisemmin toimiva mittari eri pienten ja keskisuurten kerrostalohuoneistojen ei ole luotettava, mikä johtuu valituista poliittisista ratkaisuista.

Pienten ja keskisuurten kerrostaloasuntojen hintataso puhumattakaan vuokratasosta ei tällä hetkellä ole luotettava mittari talouden kehitykselle. Syynä on se, että monessa suuressa kaupungissa kerrostaloasuntojen hintatasoa rajusti vääristää sosiaalitoimen maksama vuokramassa. Tuo vuokramassa pitää asuntojen vuokria ja niihin yleensä helposti suhteutettavia myyntihintoja keinotekoisen korkeana. Tämän vuoksi todellisten vapaiden markkinoiden kehityksen seuraamiseksi omakotitalot ovat luotettavampi mittari, sillä niiden menekkiin verorahoilla tuettu asuminen vaikuttaa vähemmän.

Omakotitalojen markkinatilanne on mielenkiintoinen. Siihen voi sanoa sitoutuneen huomattavia pinnanalaisia jännitteitä. Katsotaan kuitenkin ensiksi kuvakavalkadi muutamasta suurimmasta kaupungista. Datan lähteenä Etuovi.com, jonka materiaali ei ole kattavaa, mutta hyvinkin suuntaa-antavaa.

Asuntorommaus1

Asuntorommaus2Asuntorommaus3Asuntorommaus4

Kuten kuvista näkyy, niin omakotitalojen hinnat ovat pysynyt paikoillaan tai hieman laskeneet. Merkittävää laskua on ollut Oulussa. Edes Helsingin alueella tai Espoossa eivät valtion virkojen keskittymät pääkaupunkiseudulle ole kyenneet pitämään hintatasoa nousujohteisena. Hinnoilla ei ilmeisestikään ole erityisiä nousupaineita, ennemminkin päinvastoin.

Kiinnostavampi ilmiö on kuitenkin tarjolle tulleiden asuntojen huomattava määrä. Kaikkien kaupunkien osalta on myyntiin tulevien omakotitalojen määrässä selkeä nousujohteinen trendi. Paikkakunnilla, joilla selkeästi turvallisiksi koettujen työpaikkojen eli valtion virkojen määrä ei ole poikkeuksellisen suuri, on lisääntynyt tarjonta johtanut hintojen vähäiseen tai suurempaan laskutrendiin.

Mikäli talous ei parane suhteellisen lyhyellä aikavälillä, niin tarjonta tuskin vähenee. Yhä useammalle tulee niin sanottu luonnollinen tarve myydä kallis unelma-asuntonsa. Toisaalta potentiaalisten ostajien määrä samalla pienenee talouden kehityksen seurauksena. Lopputuloksena on Oulun tyyppinen hintojen selkeän laskun leviäminen koko maahan. Tätä kehitystä on jarruttanut pankkien valmius joustaa lyhennyksistä ja työttömäksi joutuneiden tai lomautettujen päivärahakaudet. Lisäksi asuntojen hinnat ovat Suomessa suhteellisen jäykkiä alaspäin, sillä kukapa haluaisi myydä asuntonsa halvemmalla kuin on sen ostanut – erityisesti siksi, että lopputuloksena on helposti tilanne, jossa asunto on myyty mutta velkaa on jäljellä.

Hintojen laskupainetta ei kuitenkaan käy kiistäminen. Mikäli kansantaloutemme ei lähde suhteellisen pikaiseen kasvuun, niin asuntomarkkinoilla voivat ajat muuttua varsin mielenkiintoisiksi vielä ennen tulevia eduskuntavaaleja. Edes valtion velanotolla ei ilmiötä kyetä estämään, sillä laskupaine on syntynyt yksityisen sektorin hyväpalkkaisten työpaikkojen katoamisesta. Sitä ei sosiaaliturvalla ja valtion velalla paikata.

Asuntomarkkinoiden kehitys tulee olemaan hyvin mielenkiintoista.

Advertisements

From → Uncategorized

11 kommenttia
  1. Vrka permalink

    Aluksi kiitokset erinomaisesta blogista, jota tuleekin luettua lähes päivittäin.

    Oulun 2012-2013 -vuodenvaihteesta alkaneelle selkeälle laskulle löytyy, ainakin osittain, selitys silloin tapahtuneesta kuntaliitoksesta. Ouluun liitettiin useita ympäristökuntia, joissa neliöhinnat ovat aivan eri luokkaa kuin kaupungin lähiöissä. Etuoven sivulta tosin saanut selvyyttä onko nämä uudet alueet laskettu suoraan mukaan, mutta olettaisin että on. Ainakin asunnot on heti liitoksen jälkeen listattu Ouluun sivuston hakukoneella. Tosin keskineliöhintakartassa ei ole uusia alueita mukana.

    • Tuo voi hyvin pitää paikkansa. Tosin näyttää myös ministeriön hieman hankalampikäyttöinen data tukevan samaa oletusta hintojen laskusta. Pohjimmainen syy laskulle löytyneekin lähinnä Nokian irtisanomisista.

  2. TNE permalink

    Ei pidä paikkansa etteikö valtio pystyisi velanotollaan saamaan taloutta nousuun.
    Euroalueella on vain valtion velkaantumisesta tehty ongelma.
    http://rahajatalous.wordpress.com/2014/01/21/valtionvelan-kasvu-ei-aina-ole-taloudellinen-ongelma/

    • Kyllä, totta, olet aivan oikeassa. Merkittävillä finanssipoliittisilla investoinneilla temppu olisi tehtävissä. Mutta Euroalueen osana käytännössä ei.

  3. n.n permalink

    Kun nyt ostoshousut jalassa seuraan näitä paikkakunnan ( suuri kaupunki ) omakotitalojen markkinaa, niin pitää huomauttaa tässä kohtaa että yksi syy kappalemäärien kasvuun varmasti on se että suuret ikäluokat myyvät omakotitalojaan.

    Suhdanne ilman muuta selittää myös osan, mutta ei kaikkea. Ikärakennetta olis myös tarkasteltava- mikä on myyjien keski-ikä?

    • Uskon myös, että tuo suurten ikäluokkien myyntibuumi vaikuttaa. Mielenkiintoista tulee kuitenkin olemaan maksukykyisten ostajien määrän pienenemisen vaikutus. Trendinomaisesti tarkasteltuna tämän vuoden markkinatilanne tulee olemaan mielenkiintoinen, tapahtuuko mitään huomattavia käänteitä. Oma ennustukseni on Oulun laskutrendin leviäminen muualle. Tosin lievänä.

      Pienten ja keskisuurten kerrostaluhuoneistojen hintataso isommissa kaupungeissa ei tällä hetkellä kerro oikein mitään omaan käyttöön asuntoa ostavien tilanteesta koska hyvällä paikalla olevaan sijoitusasuntoon saa kovalla vuokralla sosiaalitoimen takaamia vuokralaisia. Sijoittajien kannalta houkuttelevia kohteita.

  4. Moni on myös vetänyt pirttinsä myynnistä. Reilun parin satkun pyynnistä perusasiallisen okt:n kohdalla pitäisi myyntiin pudottaa tuollaiset 50-70 ke, jos on hiukankin remonttia tiedossa. Silti ostajat harvassa puuttuvan omarahoituksen vuoksi.

    Laskin myös erään taloyhtiön putkistorempan nostavan 30 neliön yksiön vastikkeet yli 500 euroon kuussa, kun käypä vuokrataso kylässä on 400 euron korvilla. Hyvä bisnes?

  5. ulkosuomalainen permalink

    Onko 90-luvun kaltainen romahdus kiinteistömarkkinoilla mielestäsi nykytilanteessa utopistinen? Mitä sellaisen toteutuminen edellyttäisi?

    – ulkosuomalainen

  6. Ulkosuomalainen, tyhmyrin blogin hakukone toimii hyvin, kaksi suht. uutta tyhmyrin kirjoittamaa artikkelia löytyy hakusanalla asuntokupla: https://tyhmyri.wordpress.com/?s=asuntokupla

    – – –

    EKP suunnittelee asuntolainojen ottamista taseisiinsa:

    ”Kotitalouksien ja yritysten lainojen osto poikkeaisi selvästi perinteisestä keskuspankkielvytyksestä ja voisi löysätä pankkien lainahanoja euroalueella uudelleen. … Draghin mukaan markkinoita riittävän yksinkertaisille pankkilainapaketeille ei vielä ole ja ne pitää luoda ennen kuin EKP voi alkaa helpottaa rahoitusoloja.”

    Miten Suomen valtion velkakirjojen luottoluokittajat suhtautuisivat ajatukseen, jossa Suomen valtio ostaisi solidiumin omistaman yhtiön omistukseen maksuvaikeuksiin ajautuneiden suomen kansalaisten asuntolainat ?

    Siis kyse olisi asuntolainojen uudelleenjärjestelystä, jossa korkeampikorkoinen yksityisen sektorin laina muuttuisi halpakorkoisemmaksi valtion lainaksi ?
    Asunnon entinen omistaja voisi jatkaa asumistaan valtion omistukseen siirtyneessä talossaan, jos asunto muutettaisiin omistajan vaihtuessa asumisoikeusasunnoksi ?

    Deflaation oloissa oloissa asukkaan olisi helpompi lyhentää asumisoikeusmaksun maksamiseksi otettua, esim. 10-20 000€ yksityistä velkaa, kuin 100 000 – 200 000€ asuntolainaa ?

    Koska asukkaan kaikki käytettävissä olevat kuukauistulot eivät menisi tässä mallissa ylivoimaisen suureksi muuttuneisiin asuntolainan kuukausittaisiin lyhennyseriin, voisi asukas käyttää rahaa entistä enemmän kulutukseen, siis yksityisin voimin tehtyyn talouden elvytykseen ?

    Valtio hyötyisi siitä, ettei joudu maksamaan asumistukea häädön kohteeksi joutuneelle entiselle omistusasujalle, joka joutuisi muuttamaan vuokra-asuntoon. Valtio saisi myös oman osansa lisääntyneestä kulutuksesta. Tämän silmänkääntötempun ansiosta valtion tase muuttuisi yksityiseksi kulutukseksi, jolloin valtion budjetin menojen tarve pienenisi, koska valtion taseeseen kirjattu summa tulisi osittain takaisin valtion lisääntyneinä tuloina ? Valtion tulopuolen vahvistuminen näyttäisi luottoluokittajien silmissä hyvältä, mutta riittäisikö tämä kumoamaan taseen paisumisen aiheuttaman huonouden ?

    Solidium voisi myöhemmin myydä asuntolainarahastonsa EKP:lle, jolloin Suomen valtion velkamärää kutistuisi ennalleen, siis tilanteeseen ennen em. silmänkääntötemppua.

  7. Em. talsasta napatun lainauksen linkki tässä: http://www.taloussanomat.fi/kansantalous/2014/01/27/draghilta-ehdotus-luottolaman-torjumiseksi/20141257/12

    Olettaisin, että monet asuntovelalliset haluaisivat jatkaa asumistaan asumisoikeusasunnoksi muutetussa entisessä ”omistusasunnossaan” (siis osin pankin omistamassa), koska muuton välttämisen etuna olisi, ettei lasten tarvitse vaihtaa koulusta toiseen. Asuntolainaa tuppaa kertymään ikäluokalle, jolla on kouluikäisiä lapsia:

    ”Asuntovelkaa oli eniten Suomessa 25–34-vuotiaiden asuntokunnilla. Heillä asuntovelkaa oli noin 122 200 euroa velallista asuntokuntaa kohti. ”(http://www.taloussanomat.fi/asuminen/2014/01/23/suomalaisten-asuntolainapiina-ei-helpota-jo-180-a-vuosituloista/20141091/310)

    Sisäisen devalvaation edellyttämiin palkan alennuksiin olisi helpompaa asuntovelkaantuneiden työntekijöiden suostua, jos tietäisi ettei sen seurauksena tule häätöä nykyisestä asunnosta.

    Systeemin pitäisi toimia niin, että ne velalliset, jotka kokevat asuntolainan hoitamisen muuttuneen liian vaikeaksi, voisivat tarjota asuntoaan muutettavaksi asumisoikeusasunnoksi. Tämän tarjouksen voisi sitten solidiumin omistama yritys hyväksyä tai hylätä. Hyvä peruste olisi hyväksynnälle mahdollinen uskottava oletus, että pienten lasten takia ko. perhe ei halua muuttaa pois nykyisestä omistusasunnostaan, jos esim. perheen toisella huoltajalla on vakaa ja turvattu työpaikka.

  8. Syltty permalink

    On vaikea kuvitella Oulun alueelle mitään romahdusta. Siellä kun reaalihinnat eivät ole nousseet sitten vuoden 2005 johtuen kaupungin tonttipolitiikasta. Eli Oulussa sekä ympäristössä kaavoitetaan ja paljon. Tonttien saatavuus ja uudisrakentaminen ovat pitäneet alueen hintatason järjellisenä verrattuna muihin kasvukeskuksiin.

    Jos hinnat lähtevät nykyisestä reiluun laskuun, niin pakostakin uudisrakentaminenkin vähenee, mikä taas tukee hintoja. Eli Oulussa on annettu asuntomarkkinoiden toimia, eikä olla keinotekoisesti kuristettu rakentamista. Markkinoiden toimivuus stabiloi hintoja. Reuna-alueilla, kuten Limingassa, Iissä ja muissa kehyskunnissa vähän kauempana keskustasta, voi tietenkin näkyäkin hintojen heilumista.

    Nokian Oulun alueen pahimmat massairtisanomiset on nähty jo pari vuotta sitten kun taas NSN on ainkain viime vuonna säästämisen sijasta palkkaamassa lisää väkeä. Toisin sanoen alueella pahin on jo ohitse, tietotekniikkasektoria ei kumminkaan vaivaa sellainen töiden kato kuin muita aloja.

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: