Skip to content

Onko asuntokupla Suomessa todellisuutta?

lokakuu 11, 2013

Yhä useammin on julkisuudessa esiintynyt keskustelua siitä onko Suomessa asuntokuplaa. Koska asunto on monelle suomalaiselle elämän merkittävin taloudellinen investointi, niin kommentoin keskustelua omalta osaltani. Onpa aihetta käsitelty myös Hesarin jutussa, jossa ekonomistit väen väkisin pyrkivät vääntämään tilanteen sellaiseksi, että kuplaa ei ole (juttu täällä). Itse vastaan otsikon kysymykseen niin, että tällä hetkellä kuplaa ei vielä ole, mutta eiköhän kaikki asuntokuplan ongelmat saada aikaiseksi kun toteutetaan vähän sisäistä devalvaatiota ja growsterity-politiikkaa. Tämä näkemykseni vaatii hieman perusteluja.

Yksinkertaista jälleen huomattavasti, mutta tämäntyylisessä yleisessä blogissa moinen on välttämätöntä. Lähdetään liikkeelle (nominaalisesta)kansantuotteesta, jota merkitsen GDP. Nyt

GDP = W + Pr

missä W on palkkasumma ja Pr on yritysten voitot. Tietenkin pätee myös, että

W + Pr = PQ

missä P on hinnat ja Q on myydyt tuotteet ja palvelut. Tästä seuraakin pari vallan mielenkiintoista asiaa asuntokuplaa ajatellen.

Koska asuntoja maksetaan Suomessa ensisijaisesti maksamalla pois asuntovelkaa, niin asuntojen maksamiseen käytetään vuosittain tietty rahasumma, joka olkoon vaikka aW. Nyt aW on jokin tietty osuus, isompi tai pienempi, koko palkkasummasta.

Asuntokuplaa ei ole jos W pysyy suurin piirtein vakiona tai kasvaa. Koska asuntovelkojen lyhennykset ja korot ovat nominaalisia suureita, niin riittää, että W pysyy nominaalisessa mielessä kasvutrendillä tai ei ainakaan pienene. Tuolloin aW/W ei pääse kasvamaan.

Mutta ajatellaanpa sitä vaihtoehtoa, että Suomeen isketään oikein kunnon sisäinen devalvaatio tyyliin Portugali, Kreikka ja Espanja. Sisäisen devalvaation yhteydessä ainoa todellinen keino kustannustason pienentämiseksi on pienentää palkkasummaa tai yritysten voittoja. Oletetaan, että voitot pysyvät entisellään.

Tuolloin saadaan lopputulokseksi tilanne, jossa GDP’ = W’ + Pr ja W’ < W. Olemassa oleva asuntovelkakanta edellyttää tuon aW:n kokoista maksua vuodessa. Mutta aW/W < aW/W’, minkä vuoksi asuntovelkojen maksun jälkeen jää vähemmän rahaa muuhun.

Käytännössä tuo tarkoitta sitä, että osa kotitalouksista kippaa kun W putoaa sisäisen devalvaation ja/tai kasvavan työttömyyden vuoksi. Nyt jos asuntovelkaan voidaan käyttää enintään aW/W –kokoluokan osuus palkkasummasta, niin sekä työttömyyden että palkkojen leikkausten tuloksena saadaan

aW’ = (aW/W)W’,

mistä väkisin seuraa, että aW’ < aW.

Toisin sanoen asuntovelkojen lyhennyksiin käytettävissä oleva rahamäärä pienenee kun palkkasumma pienenee. Tässäkin oletuksessa oletan myös muiden hintojen pienenevän samaa tahtia kuin palkkasumman, mikä ei tietenkään ole totta. Toisin sanoen oletukseni on yltiöoptimistinen.

On aivan sama onko taustalla sisäinen devalvaatio vai rajusti kasvava työttömyys tai molemmat. Lopputulos on kuitenkin se, että asuntovelkojen maksamiseen käytettävissä oleva rahamäärä pienenee. Todennäköisesti pieneneminen on sisäisen devalvaation tapauksessa rapsakkaasti nopeampaa kuin karkean mallin mukaan voisi olettaa koska ruoka ja bensiini yms eivät kuitenkaan halpene samaa vauhtia kuin palkkasumma pienenee.

Lopputuloksena on helposti todettavissa, että asuntojen hintoihin kohdistuu hyvin nopeasti tuntuvia laskupaineita mikäli palkkasumma pienenee. Mikäli palkkoja leikataan, niin asuntojen hinnat tulevat alaspäin, mikä näkyy asuntojen hintakuplan puhkeamisena. Mikäli työttömyys kasvaa tuntuvasti, niin asuntojen hinnat tulevat alaspäin, mikä näkyy hintakuplan puhkeamisena.

Mikäli asuntojen hintakupla puhkeaa ja asuntojen hinnat putoavat vaikkapa noin 35%, mikä lienee se vaikutus, jonka palkkoja pitäisi leikata kilpailukyvyn säilyttämiseksi nykyisessä euromaailmassa, niin asuntolainoja myöntäneet pankit joutuvat liriin. Mätien lainojen määrä kasvaisi räjähdysmäisesti ja saisimme ihan oman kotimaisen pankkikriisin.

Suomessa ei siis ole asuntojen hintakuplaa eikä sen puhkeamisesta johtuvaa pankkikriisiä mikäli työttömyys ei rajusti kasva eikä sisäistä devalvaatiota toteuteta. Toisaalta jos Suomessa toteutetaan sisäinen devalvaatio kriisimaiden tyyliin, niin saamme puhjenneen asuntojen hintakuplan sekä mädäntyneistä asuntolainoista johtuvan pankkikriisin.

Vastaus otsikossa esittämääni kysymykseen on siis se, että Suomessa ei ole asuntojen hintakuplaa. Mutta mikäli toteutamme sisäisen devalvaation growsterity-politiikkoineen tai päästämme työttömyyden tarpeeksi kovaan kasvuun, niin meillä on asuntojen hintakupla, joka puhjetessaan synnyttää vielä pankkikriisin.

Kyllä se growsterity on ihanaa politiikkaa!

Mainokset

From → Uncategorized

11 kommenttia
  1. jari2208 permalink

    Olen samaa mieltä siitä, että sisänen devalvaatio varsinkin nopeasti ja voimalla toteutettuna tulee ajamaan tilanteen kaaokseen. Järjestelmä ei kestä ostovoiman voimakasta heilahdusta alaspäin, mutta toimintojen tehostamisen se kyllä kestää. Siirretään huonosti tuottavat tapamme paremmin tuottaviin.

    Alkutilannekin voi jo olla sellainen, että lyhennyksiin on käytetty kaikki säästöt, ja siksi maksukyvyttömyyttä voi olla ilmassa vaikka GDP ei laskisikaan.

  2. TNE permalink

    Hallitus on jo valinnut rakennemuutoksen eli leikkauslinjan ja itseasiassa se on linjana koko EU-alueella, joten näen, että meillä on sisäinen delvalvaatio jo käynnissä, joka näkyy jokapäiväisinä yt-neuvotteluina tai irtisanomisina. Kunnilta on jo kuultu myös samanlaisia avauksia eli vähennystarpeita riittää. Asuntovelat eivät käy kaupaksi ja rakentaminen vähenee (tosin tästä syytetään halvan tonttimaan pulaa), mutta olisiko syy myös pankkien tiskillä, jossa usko uuteen nousuun hakee suurempaa takausta rakennusyhtiöiltä.

    • Olen samaa mieltä siitä, että sisäinen devalvaatio on jo käynnistetty. Etenee suunnitelmien mukaan, sanoisin.

      Mikäli Euroalueen taloudelle ja sitä kautta myös Suomen taloudelle ei tapahdu ihmeparantumista, niin totta kai meillä on raju hintakupla asunnoissa. Kun pakkomyyntien pyörä lähtee kunnolla pyörimään ansiosidonnaisten loppuessa, niin keskiluokan asunto-omaisuus laitetaan uusjakoon. Muukin omaisuus kanssa, ajastaan.

      Kun Suomen kansantuote on pudonnut samat 25% kuin Kreikassa, niin peli onkin jännittävää. Olen parin kaverin kanssa perustamassa pientä vedonlyöntirinkiä siitä kuinka korkealle työttömyys Suomessa nousee. Suomea tarkemmin seuraavalta on tähän mennessä korkein arvio.

      Mielenkiintoista tulee olemaan myös se kuinka pitkälle Suomessa mennään ennen kuin polttopullot lentelevät.

  3. Mainio artikkeli. Mutta yhtälössä on se toinenkin puoli, eli julkinen sektori ei pysty velkaantumaan tätä menoa kovin monta vuotta, viimeisen kuuden vuoden aikana suomalaisella teollisuudella ole mennyt mitenkään kehuttavasti eikä prognoosi lähivuosille ole edelleenkään ruusuinen. Mikä olisi GDP jollei julkinen sektori elvyttäisi (tai voisi elvyttää) niin voimakkaasti kuin on viime vuodet elvyttänyt? Mikä olisi tasapainoisella julkisella sektorilla asuntojen hintataso nykyisestä? Onko sille tasolle mahdollista päästä ilman isoa rysäystä vaan antamalla kuplan pihistä hissukseen, näin aiheuttaen vähemmän inhimillistä tuskaa asuntovelkaisille?

    • En ole laskenut sitä kuinka suuri vaikutus julkisen sektorin velkaantumisella kuviossa on, enkä uskalla heittää arvioita ilman laskelmia. Toisaalta julkinen sektori ei itse asiassa elvytä vaan toteuttaa lakisääteisiä tehtäviään.

      Julkisen sektorin näennäinen ylisuuri koko on itse asiassa seurausta yksityisen sektorin romahduksesta. Kuten IMF:n laskelmista on nähtävissä, niin julkisen sektorin nominaaliset leikkaukset ovat osoittautuneet erittäin tuhoisiksi Kreikassa, Portugalissa, Espanjassa ja Irlannissa. Siinä mielessä sisäiseen devalvaatioon ja sitä seuraavaan velkadeflaatioon aina liittyy keskiluokan omaisuuden tuhoutuminen. Keskiluokkaan kuuluvat säätäjät niistetään tyhjiksi.

      Huvittavaa on, että taloudellinen eliitti ja köyhin kansanosa selviävät velkadeflaatiosta pienimmillä vaurioilla. Eliitti saa omaisuutensa karkuun ja köyhillä ei ennestäänkään ole mitään menetettävää.

      Keskiluokka eli asuntosäästäjät ja piensijoittajat ovat se kansanosa, joka sisäisessä devalvaatiossa omaisuutensa menettää. Noin on käynyt kriisimaissa ja tulee käymään myös Suomessa, talouden lainalaisuudet ovat siinä mielessä vastaansanomattomia.

      On minusta säälittävän ja koomisen välimaastossa kuunnella monen pienyrittäjän tai keskiluokkaan kuuluvan palkansaajan sisäistä devalvaatiota kannattavia puheita. Sisäistä devalvaatioa haluava keskiluokkaan kuuluva itse asiassa haluaa omaa köyhtymistään.

      Vähiten vahingollinen tapa kuplan puhkaisemiselle olisi julkisen sektorin osalta sen menojen jäädyttäminen ja kohtuullinen 5-6% inflaatio sellaisen 6-8 vuoden ajan.

      • Tein joskus vastaavankaltaiset laskelmat sillä oletuksella, että valtio+kunnat ottavat 10 mrd/v velkaa ja että jos budjettia tasapainoitettaessa käy niin, että 3 € säästö vähentää verotuloja 2 € (tilastot PIIGS-maiden säästöistä antavat tällaiselle kohtuullista tukea), niin julkinen sektori pitäisi karsia liki puoleen (-30 mrd) ennenkuin oltaisiin tiukasti tasapainossa. Jos nyt kerrannaisvaikutus on luokkaa 2, tarkoittaisi tämä BKT:lle tiputusta nykyisestä noin 180 mrd:stä 120 mrd:n, isolla haarukalla molempiin suuntiin.

        Nähdäkseni valtion lakisääteiseksi päättämänsä tehtävät sosiaaliset tulonsiirrot ovat elvytystä siinä mielessä, että ne kasvavat automaattisesti laskusuhdanteissa ja tuovat lisääntyneen velanoton voimin talouteen lisää ostovoimaa aivan kuten elvytyskin. Sosiaalisten tulonsiirrot vain ovat automaattisia, etukäteen päätettyjä mekanismeja, eivät laskusuhdanteessa jo oltaessa tehtyjä erillisiä poliittisesti päätettyjä hankkeita.

        On sinänsä samantekevää onko julkinen sektori näennäisen ylisuuri siksi, että yksityinen sektori on romahtanut vaiko siksi, että julkista sektoria on poliittisesti houkuttelevampaa kasvattaa kuin supistaa – lopputulos on kuitenkin se, että jos ja kun Suomessa ei varsin pian löydy uutta Nokia-klusteria joka työllistää 100 000 hyväpalkkaista ihmistä, alkaa julkisen sektorin velan korko nousta. Suomen poliittinen johto voi vielä ummistaa tältä silmänsä, mutta riski on sitten se, että äkkipysähdys on vielä kovempi kuin jos valtio olisi määrätietoisempi vajeen kutistamisessa jo aiemmin.

        Olen kanssasi samaa mieltä, että keskiluokkainen asuntosäästäjä tässä mitä ilmeisimmin tulee kärsimään eniten, samoin siitä, mikä olisi vähiten tuskallinen tapa kuplan puhkeamiselle. Ongelma vain on siinä, että me emme tällä hetkellä kontrolloi inflaatiota, emmekä kunnolla julkisen sektorin menojakaan.

  4. Jos miettii vanhojen kokemusten valossa asiaa, niin ehkä voisi ajatella tiputusta tulevan saman verran kun viime kerralla:
    http://tilastokeskus.fi/til/ashi/2013/03/ashi_2013_03_2013-04-26_kuv_005_fi.html

    Tällä kertaahan keinot ovat vähän erilaiset, varmaan määrätään jossain vaiheessa melko raakaa growsterityä. Sen luulisi kuitenkin johtavan ihan saman tyyppiseen yhteiskunnan epäonnistumismoodiin kuin 90-luvulla, eli hillittömän työttömyyden kautta pakkomyynnit ja pankkikriisi. Ehkä kuitenkin eurolle sattuu jotain Suomesta riippumatta, ennen kuin growsterity määrätään tasolla, joka aiheuttaa hallitsemattoman ketjureaktion.

    Jos tuohon romahdukseen kuitenkin mennään, mieltäni askarruttaa hieman mitä sen jälkeen tapahtuu. Ollaanko siinä kunnossa, että tulee troikka ja nuoria ja tuottavia ihmisiä alkaa siirtyä ytimeen laajassa mittakaavassa. Vai onko siinä vaiheessa vielä jokunen vuosi peliaikaa ennen yhteiskunnan peruuttamatonta romahdusta.

    • Veikkaisin tuhon olevan paljon rajumman kuin 1990-luvulla. Nyt ei ole olemassa sitä pelastautumisheittoistuinta eli valuutan kelluttamista. Mikäli meidän hallituspuolueidemme johtavia poliitikkojen tunnen ja tiedän, niin he vaativat suomalaisten uhrautumista viimeiseen palkansaajaan saakka euron puolesta. En usko, että kukaan Lipposen aikana mukana ollut demari tai Niinistön aikana mukana ollut kokoomuslainen kykenee irtautumaan heidän perinnöstään ja euro-euforiasta.

      Lopputuloksena on tällä menolla tietoisesti ja aivan tahallaan aiheutettu tuho Suomen sopimusyhteiskunnalle.

      Kehitys muistuttanee Neuvostoliiton viimeisiä aikoja. Pitkä ja tukahduttava rappio, joka tosin meillä tulee olemaan paljon rajumpi ja julmempi sekä tuhoisampi, jota seuraa pullon hengen karkaaminen. Toivon, että karkaaminen tapahtuisi jossain muussa maassa ensiksi, ennen kuin Suomi saa siipeensä peruuttamattomalla tavalla. Jos ei tapahdu, niin meilläkin saatetaan nähdä hyvin mielenkiintoista poliittista liikehdintää.

  5. Iltasanomien 17.1.2014 ”Nokian romahduksen karu seuraus: Sadat kodit vietiin pakkomyyntiin” -otsikoidun jutun kommenteista napattu:

    Taitaa valitettavasti olla vasta alkua. Ansiosidonnaispäivät vasta tänä vuonna loppumassa

    Pankit yleensä myöntävät lyhennysvapaata, jos korot hoidetaan. 90-luvulla korot olivat pahimmillaan lähes 20%, nyt 12kk euribor on 0,5x% + pieni marginaali.

    Kysymys kuuluukin; kuinka suurensuuria lainoja on otettu, jos korkojen maksukin takkuaa?”

    – – –

    Tyhmyri kirjoitti: ”Mielenkiintoista tulee olemaan myös se kuinka pitkälle Suomessa mennään ennen kuin polttopullot lentelevät.”

    Tästä ei ole vielä pelkoa, koska vihan täyttämät mielenosoitukset tuomitaan suomessa vielä laajasti, ts. sisäisen devalvaation aiheuttama kurjistumiskierre ei saa vielä ihmisjoukkoja laajasti vihaisiksi:

    ”Täällä palstoilla ruikutetaan kuinka hallitus kyykyttää kansaa ja kukaan ei nouse vastarintaan. Itsenäisyyspäivän mielenosoitusten jälkeen samoilla palstoilla toivottiin mielenosoittajille kyytiä siperiaan.”(IS kommenttiosasto)

Trackbacks & Pingbacks

  1. Kriisimaissa palkat tippuvat mutta hinnat vain nousevat – tämähän menee juuri kuin yhteismarkkinoilla pitääkin | Tyhmyri's Blog
  2. Onko suomalainen asuntokupla puhkeamassa – tule deflaatio, tule | Tyhmyri's Blog

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: